關于《國家稅務總局關于支持居民換購(gòu)住房(fáng)個(gè)人(rén)所得(de)稅政策有關征管事項的(de)公告》的(de)解讀

爲支持個(gè)人(rén)換購(gòu)住房(fáng)需求，根據《财政部 稅務總局關于支持居民換購(gòu)住房(fáng)有關個(gè)人(rén)所得(de)稅政策的(de)公告》（2022年第30号），稅務總局發布了(le)《國家稅務總局關于支持居民換購(gòu)住房(fáng)個(gè)人(rén)所得(de)稅政策有關征管事項的(de)公告》。現解讀如下(xià)：

一、納稅人(rén)什(shén)麽時(shí)間内可(kě)以享受退稅政策？

在2022年10月(yuè)1日至2023年12月(yuè)31日期間，對(duì)出售自有住房(fáng)并在現住房(fáng)出售後1年内在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房(fáng)的(de)納稅人(rén)，對(duì)其出售現住房(fáng)已繳納的(de)個(gè)人(rén)所得(de)稅予以退稅。

例1：納稅人(rén)小周2022年12月(yuè)出售了(le)一套住房(fáng)，2023年7月(yuè)在同一城(chéng)市重新購(gòu)買一套住房(fáng)，由于小周出售和(hé)新購(gòu)住房(fáng)的(de)時(shí)間均在2022年10月(yuè)1日至2023年12月(yuè)31日期間，故符合政策規定的(de)時(shí)間條件。

二、納稅人(rén)退稅金額是怎麽計算(suàn)的(de)？

在2022年10月(yuè)1日至2023年12月(yuè)31日期間，對(duì)符合退稅條件的(de)納稅人(rén)，當其新購(gòu)住房(fáng)金額大(dà)于或等于現住房(fáng)轉讓金額時(shí)，全部退還(hái)已繳納的(de)個(gè)人(rén)所得(de)稅；當其新購(gòu)住房(fáng)金額小于現住房(fáng)轉讓金額時(shí)，按照(zhào)新購(gòu)住房(fáng)金額占現住房(fáng)轉讓金額的(de)比例退還(hái)現住房(fáng)已繳納的(de)個(gè)人(rén)所得(de)稅。計算(suàn)公式爲：

1.新購(gòu)住房(fáng)金額大(dà)于或等于現住房(fáng)轉讓金額的(de)，退稅金額=現住房(fáng)轉讓時(shí)繳納的(de)個(gè)人(rén)所得(de)稅；

2.新購(gòu)住房(fáng)金額小于現住房(fáng)轉讓金額的(de)，退稅金額=（新購(gòu)住房(fáng)金額÷現住房(fáng)轉讓金額）×現住房(fáng)轉讓時(shí)繳納的(de)個(gè)人(rén)所得(de)稅。

其中，原住房(fáng)轉讓金額和(hé)新購(gòu)住房(fáng)金額均不含增值稅。

例2：2022年12月(yuè)，小楊出售了(le)一套住房(fáng)，轉讓金額爲240萬元，繳納個(gè)人(rén)所得(de)稅4萬元。2023年5月(yuè)，其在同一城(chéng)市重新購(gòu)買了(le)一套住房(fáng)，新購(gòu)住房(fáng)金額爲300萬元。假定小楊同時(shí)滿足享受換購(gòu)住房(fáng)個(gè)人(rén)所得(de)稅政策的(de)其他(tā)條件，由于新購(gòu)住房(fáng)金額大(dà)于現住房(fáng)轉讓金額，小楊可(kě)申請的(de)退稅金額爲現住房(fáng)轉讓時(shí)繳納的(de)個(gè)人(rén)所得(de)稅4萬元。若小楊新購(gòu)住房(fáng)金額爲150萬元，則可(kě)申請的(de)退稅金額爲2.5萬元（150÷240×4萬元）。（假設以上均爲不含增值稅價格）

三、出售多(duō)人(rén)共同持有住房(fáng)的(de)，納稅人(rén)應如何計算(suàn)自己的(de)退稅金額？

對(duì)于出售多(duō)人(rén)共同持有住房(fáng)或新購(gòu)住房(fáng)爲多(duō)人(rén)共同持有的(de)，應按照(zhào)納稅人(rén)所占産權份額确定該納稅人(rén)現住房(fáng)轉讓金額或新購(gòu)住房(fáng)金額。

例3：小李和(hé)小馬共同持有一套住房(fáng)，各占房(fáng)屋産權的(de)50%。2023年1月(yuè)，兩人(rén)以200萬元的(de)價格轉讓該住房(fáng)，各繳納個(gè)人(rén)所得(de)稅2萬元。同年5月(yuè)，小李在同一城(chéng)市以150萬元的(de)價格重新購(gòu)買一套住房(fáng)，小李申請退稅時(shí)，其現住房(fáng)轉讓金額爲100萬元（200×50%=100），新購(gòu)住房(fáng)金額爲150萬元，其退稅金額=現住房(fáng)轉讓時(shí)繳納的(de)個(gè)人(rén)所得(de)稅=2萬元。

同年7月(yuè)，小馬和(hé)他(tā)人(rén)在同一城(chéng)市以200萬元的(de)價格共同購(gòu)買了(le)一套住房(fáng)，小馬占房(fáng)屋産權的(de)40%。小馬申請退稅時(shí)，其現住房(fáng)轉讓金額爲100萬元（200×50%=100），新購(gòu)住房(fáng)金額爲80萬元（200×40%=80），退稅金額=（新購(gòu)住房(fáng)金額÷現住房(fáng)轉讓金額）×現住房(fáng)轉讓時(shí)繳納的(de)個(gè)人(rén)所得(de)稅=80/100×2=1.6萬元。（假設以上均爲不含增值稅價格）

四、如何确定出售住房(fáng)和(hé)重新購(gòu)買住房(fáng)的(de)時(shí)間？

出售現住房(fáng)的(de)時(shí)間，以納稅人(rén)出售住房(fáng)時(shí)個(gè)人(rén)所得(de)稅完稅時(shí)間爲準。新購(gòu)住房(fáng)爲二手房(fáng)的(de)，購(gòu)買住房(fáng)時(shí)間以納稅人(rén)購(gòu)房(fáng)時(shí)契稅的(de)完稅時(shí)間或不動産權證載明(míng)的(de)登記時(shí)間爲準。稅務機關将爲納稅人(rén)預填上述涉稅信息，納稅人(rén)可(kě)以與繳稅時(shí)取得(de)的(de)完稅證明(míng)上标注的(de)時(shí)間進行核對(duì)。新購(gòu)住房(fáng)爲新房(fáng)的(de)，購(gòu)買住房(fáng)時(shí)間以在住房(fáng)城(chéng)鄉建設部門辦理(lǐ)房(fáng)屋交易合同備案的(de)時(shí)間爲準，納稅人(rén)可(kě)以依據房(fáng)屋交易合同據實填寫。

五、符合政策享受條件的(de)納稅人(rén)應當向哪裏提起退稅申請?

納稅人(rén)享受居民換購(gòu)住房(fáng)個(gè)人(rén)所得(de)稅退稅政策的(de)，應當向征收現住房(fáng)轉讓所得(de)個(gè)人(rén)所得(de)稅的(de)主管稅務機關提出申請，也(yě)就是說，納稅人(rén)賣房(fáng)時(shí)在哪個(gè)稅務機關繳納了(le)個(gè)人(rén)所得(de)稅，就向哪個(gè)稅務機關申請退稅。稅務部門實行不動産登記稅費一窗(chuāng)辦理(lǐ)制度，一般情況下(xià)，納稅人(rén)應當在本地政務服務大(dà)廳或者不動産交易大(dà)廳等場(chǎng)所繳納現住房(fáng)轉讓所得(de)的(de)個(gè)人(rén)所得(de)稅，因此仍應到該政務服務大(dà)廳或不動産交易大(dà)廳提起退稅申請，如果當地稅務機關另有規定，按照(zhào)規定辦理(lǐ)。

六、納稅人(rén)申請居民換購(gòu)住房(fáng)個(gè)人(rén)所得(de)稅退稅應提供哪些材料？

納稅人(rén)申請居民換購(gòu)住房(fáng)個(gè)人(rén)所得(de)稅退稅，除向主管稅務機關報送《居民換購(gòu)住房(fáng)個(gè)人(rén)所得(de)稅退稅申請表》外，還(hái)需要提供以下(xià)資料：（一）納稅人(rén)身份證件；（二）現住房(fáng)的(de)房(fáng)屋銷售合同；（三）新購(gòu)住房(fáng)爲二手房(fáng)的(de)，房(fáng)屋銷售合同、不動産權證書(shū)及其複印件；（四）新購(gòu)住房(fáng)爲新房(fáng)的(de)，報經住建部門備案（網簽）的(de)房(fáng)屋交易合同及其複印件。

七、爲便利納稅人(rén)享受稅收政策，稅務部門提供了(le)哪些服務？

爲便利納稅人(rén)享受稅收政策，稅務部門推出一系列服務舉措。一是簡化(huà)資料報送，提供預填服務。依托納稅人(rén)出售現住房(fáng)和(hé)新購(gòu)住房(fáng)的(de)完稅信息資料，爲納稅人(rén)提供申請表項目預填服務，納稅人(rén)辦理(lǐ)退稅申請需攜帶的(de)資料，主要用(yòng)于納稅人(rén)核對(duì)申請表信息，稅務部門隻留存新購(gòu)二手房(fáng)的(de)不動産權證書(shū)複印件或新購(gòu)新房(fáng)的(de)房(fáng)屋交易合同複印件。二是根據系統預填、納稅人(rén)填報并确認的(de)相關信息，自動計算(suàn)應退稅款。三是通(tōng)過多(duō)種渠道和(hé)方式開展宣傳解讀和(hé)培訓輔導，提醒并幫助符合條件的(de)納稅人(rén)及時(shí)申請退稅、享受稅收政策。

八、納稅人(rén)享受了(le)居民換購(gòu)住房(fáng)個(gè)人(rén)所得(de)稅政策後解除房(fáng)屋交易合同的(de)，已經獲得(de)的(de)退稅應當如何處理(lǐ)？

納稅人(rén)因新購(gòu)住房(fáng)的(de)房(fáng)屋交易合同解除、撤銷或無效等原因導緻不再符合退稅政策享受條件的(de)，應當在合同解除、撤銷或無效等情形發生的(de)次月(yuè)15日内向主管稅務機關主動繳回已退稅款；納稅人(rén)逾期繳回退稅的(de)，稅務機關将依法加收滞納金。稅務部門将通(tōng)過與住房(fáng)城(chéng)鄉建設部門的(de)相關共享信息，加強退稅審核和(hé)撤銷合同後繳回稅款的(de)管理(lǐ)。

九、納稅人(rén)在申請退稅時(shí)還(hái)應當注意什(shén)麽？

支持居民換購(gòu)住房(fáng)個(gè)人(rén)所得(de)稅政策，旨在鼓勵居民換購(gòu)住房(fáng)、改善居住條件，納稅人(rén)應當依法依規如實申請，認真填寫并核對(duì)申請表，對(duì)填報内容及附報資料的(de)真實性、可(kě)靠性、完整性負責。對(duì)于提供虛假信息、資料騙取退稅的(de)，稅務機關将依據《中華人(rén)民共和(hé)國稅收征收管理(lǐ)法》及其實施細則等有關規定處理(lǐ)。

本文摘自國家稅務總局