出台專門措施　綜合分(fēn)類施策多(duō)部門多(duō)地合力“保交樓”

      近期，住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設部、财政部、人(rén)民銀行等有關部門出台專門措施，以政策性銀行專項借款的(de)方式，支持有需要的(de)城(chéng)市推進已售逾期難交付的(de)住宅項目建設交付，目前專項工作正在緊張有序地進行中。多(duō)地政府因城(chéng)施策，推動“保交樓、穩民生”，部分(fēn)停工項目開始複工。

多(duō)地設立纾困基金推動複工複産

  有關部門強調，“保交樓、穩民生”工作堅持以人(rén)民爲中心的(de)發展思想，堅持法治化(huà)、市場(chǎng)化(huà)原則，壓實企業自救主體責任，落實地方政府屬地責任，切實維護購(gòu)房(fáng)人(rén)合法權益。

  近日，鄭州市房(fáng)地産纾困基金設立運作方案對(duì)外發布，該基金規模暫定爲100億元，纾困項目限定爲未來(lái)銷售收入能夠覆蓋項目投資的(de)存量房(fáng)地産項目，明(míng)确了(le)纾困項目的(de)四種開發模式，即棚改統貸統還(hái)、收并購(gòu)、破産重組和(hé)保租房(fáng)模式。

  在武漢，中國建設銀行拟以湖北(běi)省爲試點，設立300億元的(de)纾困基金，用(yòng)于收購(gòu)問題項目并改建爲公租房(fáng)。南(nán)甯市成立平穩房(fáng)地産基金，首期規模30億元。

  值得(de)關注的(de)是，除地方政府外，資産管理(lǐ)公司也(yě)開始加速入場(chǎng)。繼中國華融與陽光(guāng)集團簽署纾困重組協議(yì)後，中南(nán)控股與江蘇資産8月(yuè)10日宣布合作纾困。根據協議(yì)，江蘇資産或其指定主體與中南(nán)控股或其指定主體共同設立規模20億元、存續期3年的(de)基金，用(yòng)于中南(nán)控股及關聯方投資的(de)項目合作，包括存量債務重組、現有項目續建等。

  此外，長(cháng)城(chéng)資産披露，上半年已與12家房(fáng)企開展多(duō)輪對(duì)接，對(duì)意向纾困項目資産深入研判，部分(fēn)項目已成功落地或批複出資；信達資産首單纾困項目也(yě)于7月(yuè)成功落地。

  在各地政府、金融機構及房(fáng)企合力推進之下(xià)，目前已有多(duō)個(gè)停工樓盤傳出複工消息。

多(duō)項目試水(shuǐ)“金融機構接管+委托共建”模式

  目前，不少停工項目通(tōng)過金融機構接管、債權人(rén)收購(gòu)、拍(pāi)賣債權、合作方托管等方式盤活，實現了(le)保交樓。

  克而瑞研究中心發布調查報告顯示，恒大(dà)集團陸續與光(guāng)大(dà)信托、五礦信托等多(duō)家信托公司簽署協議(yì)，将部分(fēn)城(chéng)市項目剝離給信托公司，信托公司則向項目公司注入資金以保障項目後續開發建設。債權人(rén)中信集團收購(gòu)了(le)佳兆業在深圳市的(de)4個(gè)項目、總貨值約500億元。無錫市翠竹房(fáng)地産開發有限公司在阿裏拍(pāi)賣平台轉讓債權，以期盡快(kuài)引入投資人(rén)續建。

  業内人(rén)士認爲，從實踐來(lái)看，“金融機構接管+委托共建”模式促進了(le)問題項目的(de)有序出清。以信達資産纾困房(fáng)企的(de)首個(gè)成功落地項目——廣州南(nán)沙“悅伴灣”爲例，該項目由信達折價收購(gòu)項目債權，深圳華建提供增量資金借款，信達地産進場(chǎng)操盤代建，對(duì)項目實行資金全封閉管理(lǐ)。

  在廣東廣州、雲南(nán)昆明(míng)、江蘇江陰等地，金融機構也(yě)通(tōng)過引入共建商來(lái)盤活停工項目。廣州百築公司的(de)百晟廣場(chǎng)是廣州市中院裁定的(de)首例重整項目，因資金鏈斷裂被法院查封。在廣州市中院的(de)調停下(xià)，各債權人(rén)就項目債務及償還(hái)方式達成一緻，引入重啓資金，由藍綠(lǜ)雙城(chéng)作爲資産管理(lǐ)方負責開發續建和(hé)市場(chǎng)重新定位，以實現有品質的(de)交付，保障了(le)各債權人(rén)的(de)權益。

  有關部門表示，房(fáng)地産企業作爲保交樓的(de)責任主體，積極處置資産、多(duō)方籌措資金，努力完成保交樓任務。地方政府爲了(le)防範房(fáng)地産企業風險外溢，切實承擔“保交樓、穩民生”的(de)屬地責任，幫助企業做(zuò)好保交樓工作。目前，在各方共同努力下(xià)，各地保交樓工作取得(de)積極進展，但仍然存在資金壓力。

  藍綠(lǜ)雙城(chéng)控股集團董事長(cháng)曹舟南(nán)表示，絕大(dà)多(duō)數纾困項目需要啓動資金，藍綠(lǜ)雙城(chéng)已經聯合金融機構成立了(le)一期18億元的(de)纾困專項基金，用(yòng)于複工複産。

需綜合分(fēn)類施策

  目前，各地樓盤停工原因較爲複雜(zá)。除設立房(fáng)地産專項纾困基金之外，多(duō)地還(hái)通(tōng)過成立專班、返還(hái)土地款、優化(huà)預售資金監管等措施，督促停工樓盤續建。

  在蘇州，停工項目所在區(qū)域的(de)街(jiē)道辦事處與區(qū)級職能部門聯合成立工作組入駐項目現場(chǎng)，督促項目盡早複工，監督項目工程質量，落實“一樓一策一專班”。在重慶，有關部門成立房(fáng)地産問題項目風險化(huà)解處置小組，安排專班跟進項目建設進度，并對(duì)項目賬戶資金封閉管理(lǐ)。

  “每個(gè)樓盤不一樣，具體情況實際上非常複雜(zá)，建議(yì)各地‘一樓一策’差别化(huà)處理(lǐ)。”易居企業集團CEO丁祖昱認爲，當務之急是在短期内快(kuài)速給市場(chǎng)與企業注入流動性，問題項目要全力盤活，首先仍需啓動資金。

  曹舟南(nán)認爲，部分(fēn)房(fáng)企雖然現金流出現問題，但資産仍在，并非資不抵債。地方政府可(kě)以通(tōng)過纾困基金回購(gòu)土地，相當于政府再次收儲，房(fáng)企獲得(de)“救命錢”，達到雙赢的(de)效果。

  一家房(fáng)企負責人(rén)說，房(fáng)企雖然面臨流動性壓力，但是手裏依舊(jiù)有大(dà)量資産，建議(yì)監管部門鼓勵銀行開放有抵押融資，緩解房(fáng)企資金困境和(hé)行業交付難題。

  有關部門表示，将堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，牢牢堅持“房(fáng)子是用(yòng)來(lái)住的(de)、不是用(yòng)來(lái)炒的(de)”定位，穩妥實施房(fáng)地産長(cháng)效機制，抓緊完善相關制度和(hé)政策工具箱，探索新的(de)發展模式，持續整頓規範房(fáng)地産市場(chǎng)秩序，營造守法誠信、風清氣正的(de)市場(chǎng)環境，因城(chéng)施策促進房(fáng)地産業良性循環和(hé)健康發展。

本文摘自中華人(rén)民共和(hé)國住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設部